Nachdem der Deutsche Bundestag am 8. Oktober 2026 den Gesetzentwurf der Grünen (Drucksache 21/6637) zur Abschaffung der steuerfreien Veräußerung privater Immobilien nach einer zehnjährigen Haltedauer abgelehnt hat, geht es in die nächste Runde. Nunmehr liegt auch mit der Bundesratsdrucksache 507/1/26 eine Ausschussempfehlung zur Abschaffung dieser steuerfreien Veräußerung vor. Die Beratung dazu wird am 16.10.2026 im Bundesrat erfolgen.
Die Empfehlung des Finanzausschusses, die zehnjährige Spekulationsfrist für private Immobilienverkäufe abzuschaffen, ist steuerpolitisch weitreichend und aus wohnungsbaupolitischer Sicht kritisch zu bewerten.
Gefährdung des Wohnungsneubaus
Die Annahme des Finanzausschusses, die Steuerfreiheit nach zehn Jahren sei eine sachlich nicht gerechtfertigte Privilegierung, greift zu kurz. Langfristige private Immobilieninvestitionen leisten einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung und sollten steuerlich nicht zusätzlich belastet werden.
Die Lage am Wohnungsmarkt ist angespannt: 2024 wurden nur 251.900 Wohnungen fertiggestellt – 14,4 % weniger als im Vorjahr. Die Zahl der Baugenehmigungen war zuvor auf 215.900 gesunken. Insbesondere private Bauherren und Investoren sind für die Schaffung neuen Wohnraums unverzichtbar. Eine zusätzliche steuerliche Belastung langfristiger Immobilieninvestitionen droht dringend benötigtes privates Kapital aus dem Wohnungsneubau abzuziehen.
Fehlanreize bei der Kapitalanlage
Während private Immobilienveräußerungsgewinne nach dem Vorschlag auch nach zehn Jahren mit dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 42 % bzw. 45 % belastet werden könnten, unterliegen Kapitalerträge aus Aktien und ETFs grundsätzlich der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Immobilieninvestitionen werden bereits beim Erwerb durch die Grunderwerbsteuer belastet – unabhängig davon, ob die Immobilie später überhaupt einen Wertzuwachs erzielt. Bei Aktien und ETFs gibt es keine vergleichbare Steuer auf den Erwerb. Die unterschiedlichen Besteuerungssysteme setzen damit zusätzliche Anreize, Kapital außerhalb des deutschen Wohnungsbaus anzulegen. Bei ohnehin niedrigen Immobilienrenditen kann dies Investitionsentscheidungen erheblich beeinflussen.
Besteuerung von Inflation
Hinzu kommt, dass nicht nur ein realer Wertzuwachs, sondern auch der inflationsbedingte nominale Wertzuwachs steuerpflichtig wäre. Die Geldentwertung erhöht den Verkaufspreis, ohne dass dadurch zwangsläufig eine entsprechende reale Vermögensmehrung entsteht. Eine Besteuerung dieses Scheingewinns würde langfristige Immobilieninvestitionen zusätzlich belasten.
Entwertung der Neubauförderung
Besonders problematisch ist die Wechselwirkung mit den bestehenden Förderinstrumenten. Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG sollen Investitionen in neue Mietwohnungen attraktiver machen. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern steuerlich abgezogene Abschreibungen jedoch die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei der Berechnung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns. Wird die Steuerfreiheit nach zehn Jahren abgeschafft, kann dadurch der Fördervorteil bei einer späteren Veräußerung wieder aufgezehrt werden. Die Förderwirkung würde erheblich geschwächt und annähernd wirkungslos.
Folgen für Arbeitsplätze und Altersvorsorge
Weniger private Neubauinvestitionen gefährden nicht nur die Wohnraumversorgung, sondern auch Aufträge und Arbeitsplätze im Baugewerbe und in angrenzenden Branchen.
Zudem würde die Besteuerung bislang langfristig steuerfreier Veräußerungen die Planungsgrundlage vieler privater Anleger verändern. Wer eine Immobilie als Altersvorsorge erworben hat und kurz vor dem Ruhestand steht, könnte mit einer erheblichen, ursprünglich nicht einkalkulierten Steuerbelastung konfrontiert werden. Das wirft Fragen des Vertrauensschutzes und einer angemessenen Übergangsregelung auf.
Es wäre wünschenswert, dass die Landesvertretungen der vorgeschlagenen Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Absage erteilen. Sollte eine Änderung dennoch verfolgt werden, muss unbedingt der Schutz bestehender Investitionen und eine wirksame Übergangsregelung sichergestellt werden. Zugleich sollte geprüft werden, wie die Neubauförderung ohne nachträgliche Entwertung ihrer Wirkung erhalten werden kann.
Update 16.10.2026: die Ausschussempfehlung, die steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren abzuschaffen, wurde im Bundesrat nicht angenommen.
Quelle: Empfehlungen der Ausschüsse – Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027, BR-Drucksache 507/1/26, Seite 4 (zu § 52 Absatz 31)