Die Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat am 08.02.2026 einen neuen Entwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt, mit dem Ziel, Mieterinnen und Mieter in Deutschland besser vor steigenden Kosten und Härten auf dem Wohnungsmarkt zu schützen. Das Mietwohnungsangebot ist vielerorts sehr angespannt, und die Preise haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt – ein zentraler Treiber für politische Initiativen im Bereich Mietrecht.
Die zentralen Reformpunkte im Überblick
Der Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) zielt vor allem auf Transparenz und fairere Regeln zwischen Vermietern und Mietern:
- Kündigungsschutz stärken: Mietern, die mit Zahlungen in Rückstand geraten sind, soll einmalig die Möglichkeit gegeben werden, eine Kündigung (auch ordentliche) abzuwenden, wenn sie die ausstehenden Beträge innerhalb einer Frist vollständig begleichen.
- Mietpreisbremse nutzen statt umgehen: Befristete Mietverträge sollen nur noch dann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, wenn sie sechs Monate oder kürzer sind und ein nachvollziehbarer Grund auf Mieterseite vorliegt.
- Regelungen zu möblierten Wohnungen: Mietverträge mit möblierten Wohnungen müssen künftig den Möblierungszuschlag getrennt von der Nettokaltmiete ausweisen. Der Zuschlag soll auf maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete begrenzt werden, orientiert am Wert und Abnutzungsgrad der Möbel.
- Deckelung von Indexmieten: Verträge, die die Miete an die Inflation koppeln (Indexmieten), sollen in stark preisgetriebenen Phasen auf maximal 3,5 % Erhöhung pro Jahr begrenzt werden, um Mietsteigerungen abzufedern.
- Modernisierungen mit Augenmaß: Für Vermieter wird die Schwelle erhöht, bei der Modernisierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren zu Mieterhöhungen führen dürfen (von 10.000 € auf 20.000 €). Das entlastet vor allem kleinere Vermieter.
Die Ziele der Reform
Nach Angaben des Justizministeriums soll die Reform dazu beitragen, die derzeitigen Lücken im Mietrecht zu schließen und Mieter vor unangemessenen Kostensteigerungen zu schützen. Gerade in gefragten Städten und Ballungsräumen sei es für Wohnungssuchende zunehmend schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden – ein Zustand, dem mit stärkeren gesetzlichen Rahmenbedingungen begegnet werden soll.
Ausblick
Der Reformentwurf muss nun im Bundeskabinett beraten und anschließend parlamentarisch behandelt werden. Begleitend ist eine Expertenkommission eingesetzt, die weitere Vorschläge erarbeiten soll — besonders im Bereich von Sanktionen gegen Mietwucher und Mietpreisbremse-Umgehungen.
Fazit für die Immobilienwirtschaft
Für die Immobilienwirtschaft markiert die geplante Mietrechtsreform einen weiteren Schritt hin zu stärker regulierten Rahmenbedingungen. Insbesondere die vorgesehenen Begrenzungen bei Indexmieten, die strengeren Vorgaben für befristete und möblierte Mietverhältnisse sowie der ausgeweitete Kündigungsschutz erhöhen die rechtlichen Anforderungen an Vermieter und Investoren. Damit wächst der administrative Aufwand, zugleich sinken in bestimmten Segmenten die kurzfristigen Ertragsspielräume.
Entscheidend wird sein, ob es der Politik gelingt, Mieterschutz und Investitionsanreize in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Denn nur wenn Neubau, Modernisierung und Bestandspflege weiterhin wirtschaftlich attraktiv bleiben, kann die Immobilienwirtschaft einen nachhaltigen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes leisten.