Am 19. Dezember 2025 hat der Bundesrat entschieden, dass die ursprünglich geplanten neuen Einschränkungen bei Nutzungsdauergutachten nicht in Kraft treten. Diese Entscheidung bringt wichtige Klarheit und Kontinuität für Immobilieneigentümer, Vermieter und Anleger, die auf qualifizierte Gutachten zur Bestimmung der tatsächlichen Nutzungsdauer ihrer Objekte setzen.
Bedeutung der Nutzungsdauer für Eigentümer
Die Restnutzungsdauer spielt eine entscheidende Rolle bei der steuerlichen Abschreibung von Immobilien. Ein Nutzungsdauergutachten kann die vom Gesetz vorgesehenen Standardnutzungsdauern (z. B. 50 Jahre nach Einkommensteuergesetz) nach unten korrigieren und damit die jährliche Abschreibung erhöhen. Dies bedeutet eine geringere Steuerlast und eine bessere Rendite nach Steuer für Investoren. Mit der Ablehnung der verschärften Anforderungen durch den Bundesrat bleibt es dabei, dass qualifizierte Gutachten weiterhin anerkannt werden – sofern sie fachlich fundiert erstellt sind.
Diskussion um strengere Vorgaben
In den vergangenen Wochen haben verschiedene Interessenvertreter aus der Immobilienwirtschaft intensiv für den Erhalt der bisherigen Praxis geworben. Fachverbände und Experten haben gegenüber politischen Entscheidungsträgern die Bedeutung qualitativ hochwertiger Nutzungsdauergutachten herausgestellt und argumentiert, dass zu strenge Vorgaben gerade für Investoren und Sachverständige unnötige Hürden schaffen würden. Das Engagement hat Wirkung gezeigt: Die vom Finanzausschuss vorgeschlagenen strengeren Regelungen wurden vom Bundesrat nicht übernommen.
Qualität statt pauschaler Verfahren
Die Bundesratsentscheidung bekräftigt, dass Gutachten, die zur steuerlichen Abschreibung herangezogen werden, hohen fachlichen Standards genügen müssen. Insbesondere zertifizierte Sachverständige mit entsprechender Qualifikation und Erfahrung sind gefordert. Denn nur Gutachten, die auf einer fundierten Analyse inklusive persönlicher Objektbesichtigung beruhen, finden in der Regel bei den Finanzbehörden Anerkennung.
Anbieter, die Online-Gutachten ohne Besichtigung und detaillierte Bewertung anbieten, mögen auf den ersten Blick günstiger erscheinen. Doch solche pauschalen Verfahren laufen zunehmend Gefahr, von Finanzämtern nicht akzeptiert zu werden – mit möglichen steuerlichen Nachteilen für Eigentümer.
Empfehlungen für Eigentümer und Investoren
Für Immobilieneigentümer und Anleger ergibt sich aus dieser Entwicklung folgende Empfehlung:
- Zertifizierte Sachverständige beauftragen: Achten Sie darauf, dass ein Gutachter entweder öffentlich bestellt und vereidigt ist oder eine ISO 17024-Zertifizierung besitzt
- Vor-Ort-Besichtigung sicherstellen: Der Ortstermin ist ein zentraler Bestandteil eines belastbaren Nutzungsdauergutachtens
- Risiken bei preiswerten Online-Gutachten: Gutachten ohne individuelle Erhebung, die weitestgehend schematisch und automatisiert erstellt werden, könnten später bei Finanzbehörden angefochten werden
Fazit
Die Entscheidung des Bundesrats schafft Rechtssicherheit für Immobilieneigentümer und Investoren. Sie unterstützt weiterhin die Nutzung qualifizierter Nutzungsdauergutachten als legitimes Instrument zur steuerlichen Optimierung. Gleichzeitig betont sie die Bedeutung fachlicher Qualität und fundierter Bewertung.