Das Finanzgericht Niedersachsen hat mit Urteil vom 18. Juni 2026 (Az. 15 K 31/24) entschieden, dass Vermieter eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die gesetzlich typisierten 50 Jahre auch durch ein Sachverständigengutachten nach der ImmoWertV nachweisen können. Für eine 1967 errichtete Eigentumswohnung erkannte das Gericht eine Nutzungsdauer von 39 Jahren an und ermöglichte damit eine höhere Gebäude-AfA. Bemerkenswert: Auch ein unveränderter, aber noch zeitgemäßer Grundriss kann zu Modernisierungspunkten führen, auch wenn eben keine Modernisierung durchgeführt wurde.
Amtlicher Leitsatz
Ist der Grundriss einer im Jahr 1967 errichteten Eigentumswohnung seither unverändert geblieben, so kann er gleichwohl noch überwiegend zeitgemäßen Ansprüchen genügen. Dies kann zur Folge haben, dass für ihn für Zwecke der Vergabe von Modernisierungspunkten bei Anwendung der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV mit einer Modernisierung vergleichbare Modernisierungspunkte zu berücksichtigen sein können.
Sachverhalt und Entscheidung
Das Finanzgericht Niedersachsen hatte darüber zu entscheiden, ob der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung die Gebäude-AfA auf Grundlage einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer als der gesetzlich typisierten 50 Jahre berechnen darf. Die 70 m² große Wohnung war 1967 errichtet und im Jahr 2020 vom Kläger erworben worden. Dieser wollte für seine Einkommensteuer 2021 eine Nutzungsdauer von lediglich 33 Jahren zugrunde legen und damit eine höhere jährliche AfA geltend machen.
Der Kläger legte hierfür zunächst ein privates Sachverständigengutachten vor. Im anschließenden Klageverfahren wurde zusätzlich ein Gutachten durch eine gerichtlich bestellte Sachverständige eingeholt. Diese ermittelte die Restnutzungsdauer anhand des in der ImmoWertV vorgesehenen Punktemodells unter Berücksichtigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen. Dabei wurden unter anderem die erneuerten Fenster, die Heizungsanlage, das Bad, der Innenausbau und die erneuerten Elektroleitungen berücksichtigt.
Eine besondere Bedeutung hatte der unveränderte Grundriss der Wohnung. Obwohl seit der Errichtung im Jahr 1967 keine wesentliche Änderung vorgenommen worden war, bewertete die gerichtliche Sachverständige ihn mit 1,5 Modernisierungspunkten. Begründung: Der vorhandene Grundriss genügte trotz seines Alters noch überwiegend zeitgemäßen Anforderungen. Nach der ImmoWertV können auch für nicht modernisierte Bauteile, die weiterhin zeitgemäßen Ansprüchen genügen, mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte vergeben werden.
Das Gericht folgte der Einschätzung der gerichtlich bestellten Sachverständigen und gelangte zu einer tatsächlichen Nutzungsdauer von 39 Jahren. Damit erhöhte sich die vom Finanzamt zu berücksichtigende AfA gegenüber der typisierten Nutzungsdauer.
Zugleich stellte das Gericht klar, dass für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht zwingend eine bestimmte Methode vorgeschrieben ist. Die sachverständige Ermittlung nach der ImmoWertV kann grundsätzlich ausreichend sein, sofern die individuellen Eigenschaften des konkreten Gebäudes berücksichtigt werden. Eine Verkehrswertberechnung durch ein Verkehrswertgutachten oder eine Plausibilisierung anhand des Kaufpreises ist nicht erforderlich.
Die vom Kläger begehrte Nutzungsdauer von 33 Jahren erkannte das Gericht allerdings nicht an. Ausschlaggebend war, dass das private Gutachten bestimmte Modernisierungen – insbesondere die Fenster – nicht ausreichend berücksichtigte und eben den Grundriss nicht entsprechend bewertete. Das Urteil zeigt damit, dass bei der steuerlichen Ermittlung einer verkürzten Nutzungsdauer die konkrete sachverständige Bewertung des einzelnen Objekts entscheidend ist.